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各位同仁，业界注目的十八大三中全会报告全文昨晚已刊登。昨夜今晨，国内顶级投资银行中金公司首席经济学家彭文生，对全文不作了涉及理解。对于中金的理解，敝人萃取了对房地产业影响较为大的几点内容，作为总结，可供各位参照。

1、房地产行业的国弃谢长廷将是一个中长期趋势。现在国企直接参与研发的游戏模式不会转变，将从运动员变为投资人，民营企业不存在未来与现有国企合作的极大空间。2、土地制度改革的关键环节农业集体建设用地的上市光阴，将在未来是个主流趋势，但农用地的全面上市尚需时日。考虑到农用地以同地同权的方式大规模上市对城镇房地产市场将是个极大冲击，预计该项改革将分阶段展开。

未来改革具体措施前进力度有待仔细观察。3、房产税改革将如期前进，但目前仍以城镇试点方式实行，前进速度较缓。下面请求看经济观察报对中金公司研究报告的专题报道。《中金：六大改革方向值得注意》据上证报报导，对于昨日（12日）发布的三中全会公报，中金公司首席经济学家彭文生指出，有六方面改革方向值得注意：第一，公报明确提出坚决公有制主体地位，同时大力发展混合所有制经济，推展国有企业完备现代企业制度，反对非公有制经济身体健康发展。

总体而言这一阐释并不保守，而是在现有框架下对国企制度展开改良。回应解读主要有两方面：一是大力发展混合所有制经济，将增进国企从一般性竞争领域解散，为国有资产资本化创造条件，国家作为投资人的收益和政府直接参与国企管理分离，这为下一步国企改革获取了方向性提示。可考虑到创建国有资本运营基金或者投资公司，将目前国企直接参与企业运营，改以政府特别强调国有资产保值电子货币。

二是完备国有企业现代企业制度，将增进出资人、职业管理人员分离，不利于股东结构的更进一步完备和非常丰富。分析：中国房地产行业目前形势是央企、国企占有了各地拿地研发市场的主流地位。如上述政策如期还清，将不利于市场民营企业参予房地产行业的拿地研发。国有企业作为资金的所有者和投资人，民营企业可通过投资合作、委托管理的方式，更加普遍的插手到市场竞争中去。

第二，公报明确提出充分发挥市场在资源配置中的决定性起到，是众多亮点。此前的拒斥是起基础性起到。回应解读是：经济体制改革十分最重要的方面是特别强调竞争、市场的起到。

这意味著国企也不会在统一、对外开放、竞争、有序的市场中运营，有可能对超越国企独占不会有一定的推展，有一点期望。而明确提出创建城乡统一的建设用地市场，实质上是土地改革的一部分。现在城市是国有土地制度，农村是集体土地所有制，无法转入市场必要交易。

该阐释背后的含义具体，就是转变集体土地再行通过地方政府征地，然后转入市场的状态，以后的最重要改革有可能在于农村集体土地必要入市。这在短时间内会几乎转变，但膨胀政府征地范围，最后将超过同地同权同价的目标。从全国来看，预计在2016年前，农用地总承包经营权改革基本已完成，在此基础上有可能实施全国统一的农村建设用地改革的方案，土地可以光阴。第三，公报明确提出减缓改变政府职能，建设法治政府、服务型政府，并将其与科学的宏观调控一起谈。

这虽具有高度概括性，没过于多细节，但从国务院新近实施的各项政策综合看，有一个较为具体的迹象，就是之后增加、劳改行政审核事项。从经济领域来看，职能改变的明确细节还要再行看，未来怎么演进的不确定性还较为大。第四，深化财税体制改革。

虽然公报中的阐释更为总结，但这将是未来的改革重头戏。转变税制四个字虽然非常简单，但意味著当前税制不存在较小的问题。税制改革有一点期望，其中有以下几方面措施有一点注目：一是营改增更进一步不断扩大试点范围，还包括地区、行业，特别是在是铁路、邮电通信划入营改增试点，2015年或全面完成营改增，营改增具备规模效应，超过的增税力度有可能要比现在市场预期的强劲；二是房产税改革试点范围不断扩大，且改革力度有可能多达上海、重庆，未来有可能划入试点的城市还包括杭州、深圳、青岛、南京等，但也不会有一个趋向的过程；三是消费税改革，我们解读消费税改革实质上是将现有的消费税由中央征税改回地方税种，而非全面征税。也就是说，将给地方政府更加多财权，而不是追加消费税税种。

消费税改回地方税种后，其重要性将减少，可能会替代现在划给地方政府的四分之一的增值税，从而诱导地方政府不断扩大生产规模以及投资的冲动。第五，公报明确提出完善城乡一体化发展体制机制。虽然未提新型城镇化，但也没托此前辩论较多的新农村建设。超越城乡二元结构，构建统一发展，体现了政策有所不同的侧重点和均衡，城镇化发展并非以壮烈牺牲农村、农民的利益为代价。

与农村土地流转结合，可使农民从生产要素方面取得更大收益。对于城镇化的资金来源，有可能还不会从地方财税体制改革中来，容许地方政府发售市政债，作为城镇化发展的配套措施。六是公报明确提出推展对内对外开放相互促进、引入来和回头过来更佳融合，增进国际国内要素有序权利流动、资源高效配备、市场深度融合。这一阐释并非全然特别强调对外开放，而是特别强调增进国内国际要素权利流动，市场深度融合，这其中十分最重要的就是资本的权利流动。

对内对外开放是经济体制改革的最重要方面，上海自贸区建设就是一个先行，对自贸区试点不不应过分悲观或者乐观，在对外开放过程中，自贸区是最重要的试验地，特别是在对于金融对外开放而言。央行目前在资本账户对外开放、利率市场化方面态度大力，虽然短时间内会构建几乎对外开放，但2015年在资本账户对外开放上预计将获得重大进展。对于公报，总体而言，有如下三个核心观点：1、对经济快速增长而言，让市场充分发挥决定性起到及其配套措施，将不利于增进中长期经济快速增长，但短期仍有较小不确定性，效果会立刻显出；增大民营资本投资，推展财税体制改革、政府职能切换等对短期政府指导投资不会产生一定冲击。2、改革在一定程度上不利于减少收益分配差距，融合公报中未提一个字但是认同要做到的人口政策改革，未来居民收入分配差距将增大，消费、投资、储蓄率可能会上升。

3、改革就越顺利，房地产泡沫裂痕就越早。过去宏观调控的同时，房价持续下跌，这一下跌有其背后的深层次逻辑，还包括土地地方政府独占、财税体制、收益分配差距、人口等等。下一步前进的改革，都在巩固过去十年反对房价持续较慢下降的基础。

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