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全球经济局势简单。次贷以来美国经济快速增长有所起色，欧盟却陷于债务泥潭，就越湿越大。经济学家们预测国内2013年GDP为8%，略好于2012。

但通胀压力不利，可能会超过全年平均值3.5%。而这些，是此次新国五条实施的宏观大背景。从房地产行业来看，自２００９年１２月份以来，政策先后四次升级，分别是２０１０年１月的国十一条、４月的国十条、９月的９.２９新政、２０１１年１月的新国八条。

市场内向生长和政策抨击，有如拉锯战，此消彼长。总体造成住宅市场黄金十年落得，商业地产却在政府引领和资本逐利抗拒下顺利逆袭。正逢政府重选，2013年1月份，标杆城市，脆弱的房价下跌比例显著下降，若无新政策弹压，住宅市场量价齐升几成定局。2013年1月，全国70个大中城市中，与上月比起，价格下降城市有10个，持平的城市有7个，下跌的城市有53个。

而对于新的实施的新国五条，笔者指出第1，第2，第5这三条最不具杀伤力。第一条目标问责，根据2011年的经验，不足以使地方政府如履薄冰，此条是其他所有政策需要落地的确保措施。第二条，关键是差异信贷，作为颇受此祸的同行应当还忘记2010年，银行还参加售楼部，展开按揭专场，但到了2011年就开始闭门不出，去找各种理由和借口审查按揭资格，推迟程序。

以至于一般的办事人员都要被塞红包，请客吃饭，甚至个别银行拒绝股东以私人名义存款几千万，然后才有信贷额度。之前传言的二套房首付，有可能提高至7成，甚至停贷空穴来风。

即便现有信贷政策，严格执行，某种程度不会导致楼市又一次寒冬。第五条，强化市场监管，从现有态势看，很有可能局部区域构建客户信息联网，这不足以使得限外、限贷、出租汽车的为事例提高。为何？因为，目前妨碍联网区域和速度的仅次于阻力，是人为因素，原因吗，都不懂的。总体来看，住宅市场总体调控基调已以定，2013年楼市调控堪称料敌于先，新国五条落地后，由于翘尾因素，一线及重点城市量价涨势一时间无以驭，但将来来看预见又是一个漫长的寒冬。

商业地产在这几年间，逆势生长，且可逃出三限的必要束缚，但新国五条将通过压制住宅销售，间接压制商业地产，对商业地产领域弊大于利。为何？因为，目前的绝大多数开发商所使用的以住养商模式，本就背后风险。这里所说住养商有三层含义：第一是住宅领域赚的资金，沦为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售，研发后期商业；第三，原先住宅研发团队居多，选育到商业地产研发，特别强调团队的在自学能力。

详细分析就是：第一，以住养商模式生不逢时，企业转型浅滩沉没。一般研发企业转型思路，是利用住宅销售的现金流，来构建商业滑动研发的方式，而这合适在房地产行业的下降时期。从09年12月这轮调控以来，房地产大周期仍然正处于上行、筑底、并刚有下行迹象。

更何况，如今，凡开发商必言商业，凡企业战略必言转型，此时转型面对的将是未来出现异常白热化的竞争。特别是在是遭遇新国五条，从住宅转型商业的研发企业，很有可能熬不过这个冬天，就杀在转型期。第二，政策抵挡能力过于，但时逢调控，雪上加霜。

首先，商业物业选址犯规，比如选址新城项目，或者区域新的商圈项目，目前大多估算悲观，忽视了基本的商业培育周期、对大体量同质化竞争视而不见、多以拆分产权销售先天性发育不全；其次，运管缺失，先天不足再加后天经营管理缺乏经验，对于那些没商业地产研发经验，没低成本融资渠道，没现代商业地产经营理念的开发商，最关键的是在没国家涉及政策，切断资本市场和商业市场之前，用住宅开发商的现金流反哺商业，只不过是把商业和住宅风险绑在了一起，一旦市场遭遇调控，整个项目无以不受影响。第三，无商家资源，招商能力不强劲，商务谈判正处于劣势。

调控时期，大多数企业在招商谈判中的劣势地位更为显著。总的来讲，住宅市场在未来细化后的新国五条围歼下，必定是弱不禁风，住宅销售尚且阻力重重，反问住宅反哺商业之美事？投资渠道狭小，不动产沦为投资吸金池固然是真为，但利空消息变换下的住宅市场，和间接受害者的商业地产领域，如何能在新一轮调控下逆袭，忘是非常简单的住宅有限，必定商业地产疯狂来推理小说的？商业地产，虽然再行商业，后地产，但依然是以地产为载体！电商冲击下，以餐馆百货为代表的传统四面楚歌，泥菩萨过河自身难保，何以再行用主力店的身份为商业地产项目造势？。

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